Renouvellement urbain des ZAE

Tandis que l’étude portant sur le renouvellement urbain de la ZAE Jean Zay à Cenon entre dans sa dernière phase, Bordeaux Métropole a lancé un appel d’offre pour dupliquer la démarche sur la ZAE de la Gardette à Lormont.

 

ZAE Jean ZAY

Rappel du contexte

En 2020, le Grand Projet des Villes Rive Droite lançait une étude de renouvellement urbain sur la Zone d’Activité Économique Jean-Zay, à Cenon, située à l’interface des quartiers Saraillère et  8 mai 1945, concernés par l’opération de rénovation urbaine dite de Palmer.

Cette étude poursuit trois objectifs majeurs :

• Créer un démonstrateur de renouvellement économique en exploitant le potentiel de densification et de redynamisation de la zone.
• Répondre aux besoins des établissements et usagers de la ZAE en développant le parcours immobilier des entreprises et en proposant de nouveaux services, dans une logique de montée en qualités urbaine et paysagère.
• Connecter la ZAE à l’opération de rénovation urbaine de Palmer, en favorisant l’emploi, en créant des porosités et en facilitant de nouvelles pratiques de mobilité.

L’une des particularités de cette étude est qu’elle articule deux échelles spatiales complémentaires. Elle a en effet pour vocation d’établir un plan guide à l’échelle de toute la zone d’activité, mais aussi d’établir des études de faisabilités architecturale et financière à l’échelle de fonciers présentant un fort potentiel de mutation. La petite échelle vient ainsi nourrir la grande échelle… et inversement.

Diagnostic

Le diagnostic validé en comité de pilotage en février 2021 a permis de mettre en évidence des enjeux tant économiques qu’urbains, constituant de véritables leviers pour la transformation de la ZAE Jean-Zay.

 

1800 emplois : services 33% / BTP 21% / autres 46%

21,4 hectares : 30% de surface bâtie (très majoritairement en R0 et R+1) / 17% de voiries / 28% de surfaces perméables

Offre de service et commerce dépendante de la voiture : 1 ligne de tram (A) / 2 lignes de bus / 400m linéaires de piste cyclable / 1622 places de stationnement dont 1186 privées.

Principaux enjeux économiques :

• Préservation de l’artisanat et densification en tertiaire,
• Ajustement des surfaces des biens aux besoins d’implantation et de croissance des entreprises du territoire,
• Maîtrise des prix du foncier et de l’immobilier,
• Développement des aménités et de l’offre de services.

Principaux enjeux urbains :

• Déminéralisation et amplification de la présence du végétal,
• Rationalisation du stationnement,
• Restauration des voiries et espaces publics dégradés,
• Amplification des continuités en modes doux,
• Recherche de porosités avec le domaine du Loret et les quartiers en rénovation urbaine.

Vers le plan guide

Fort de ce diagnostic et pour répondre aux enjeux relevés, plusieurs scénarii programmatiques ont été testés. Le comité de pilotage, réuni en octobre 2021, a ainsi pu déterminer une stratégie d’intervention permettant d’aboutir à un plan guide.

Le plan guide, en cours de travail, porte les ambitions suivantes :

• Favoriser la circulation entre les différents secteurs qui composent la zone et construire l’échelle du piéton.
• Faire du végétal un levier de montée en qualité urbaine et lutter contre les îlots de chaleur.
• Faire émerger des îlots cohérents depuis l’espace public.
• Articuler le stationnement public et privé pour limiter l’envahissement de l’espace par la voiture.
• Créer les conditions de développement économique pour une cible artisanale et tertiaire.
• Développer une architecture bioclimatique et sobre économiquement.

Son but est de créer l’identité de la ZAE Jean-Zay afin d’en faire un lieu de vie, proposant activités et services, interconnecté aux quartiers adjacents.

 

Vous êtes propriétaires et occupants de la ZAE Jean-Zay ? Une réunion publique sera prochainement organisée afin de vous présenter cette étude et que vous puissiez nourrir le plan guide avant sa finalisation.

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ZAE LA GARDETTE

Afin de poursuivre la démarche de renouvellement urbain des ZAE de la Rive Droite, Bordeaux Métropole a lancé fin 2021 un appel d’offres pour une étude portant sur la ZAE de La Gardette à Lormont. L’étude des offres est en cours.

Périmètre et objectifs

Deux périmètres sont à considérer dans le cadre de cette mission : un périmètre de réflexion et un périmètre opérationnel.

Et trois objectifs principaux sont poursuivis :

• Estimer le potentiel et les conditions de mise en œuvre de la densification foncière et immobilière de la zone afin de maintenir les entreprises existantes mais aussi d’accueillir de nouvelles entreprises.
• Redynamiser la ZAE dans une logique de montée en qualité urbaine et de prise en compte des enjeux environnementaux, afin de répondre aux besoins des entreprises, salariés et usagers de la zone.
• Définir les conditions du développement d’un pôle d’excellence autour de la silver économie.

 

Phasage et Calendrier

La mission a été découpée selon deux volets :

• un premier volet correspondant à l’étude urbaine à l’échelle du périmètre global ;
• un second volet, à bons de commande, incluant la réalisation d’études de faisabilité sur des fonciers spécifiques (6 au maximum).

Le premier volet comporte trois phases structurantes :

• un diagnostic visant à identifier les potentiels et les contraintes à la densification de la ZAE ;
• la définition de scénarii programmatiques visant à tester des variables de densification ;
• le plan guide visant à représenter spatialement le scénario programmatique retenu, le phaser et le chiffrer.

Quant au volet 2, l’objectif est de rentrer au stade pré-opérationnel pour accompagner les propriétaires intéressés par la démarche de renouvellement urbain sur le montage d’opérations puis, de nourrir les réflexions du plan guide sur la base de ces éléments.

Sept groupements ont formulé une offre. Leur examen est en cours pour une notification du marché prévue dans les semaines qui viennent. Le volet 1 de la mission devrait s’étaler sur 12 mois et le volet 2 sur 18.

Les propriétaires et occupants de la zone d’activités seront associés tout au long de la démarche.